旌旗猎猎@@,战鼓雷鸣@@,淬火砺剑正当时@@。2023年@@楼市仍是以@@“稳民生@@”、“保交楼@@”为@@“安全底线@@”的关键点@@,在此背景下@@,中骏@@黄朝阳带领集团上下一@@心@@,共同面对@@、敢于担当@@、攻坚克难@@,一@@起成为@@逆流@@“划船的人@@”。同时@@,他积极统筹调整集团战略@@,做好穿透管理@@,坚决打好@@“保交付@@@@、保品质@@”攻坚战@@,为@@万千家@@庭的美好生活全力@@以@@“付@@”。
采取一@@定的债务管理手段将有助于企业更好保交付@@@@和可持续经营@@。
“中骏@@其实是坚持到了最后一@@刻@@。”在中骏@@集团控股有限公司@@(以下简称@@“中骏@@”,1966.HK)宣布没有按期支付@@到期应付@@的@@6100万美元@@本金和利息后@@,一@@位@@接近中骏@@的人士这样表示@@。
根据中骏@@@@10月@@4日@@在港交所发布的公告显示@@,进入@@2023年@@第二季度@@,中骏@@集团的销售持续下滑@@,流动资金紧张状况日@@益严峻@@,境外兑付@@债务压力持续增加@@。即使公司竭尽全力@@,流动现金及银行存款可能无法履行当前和日@@后义务所需@@。
在这种情况下@@,中骏@@同其他已出险房企一@@样选择@@“以时间换空间@@@@”、寻求境外债务管理@@。中骏@@方面表示@@,未支付@@贷款可能会导致集团债权人根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务及@@/或采取行动@@。但截至公告日@@@@,中骏@@尚未收到有关境外债权人要求加快偿还债务的任何通知@@,仍继续保持正常的业务营运@@。
据中骏@@相关人士表示@@,目前@@公司基本面正常@@,公司也将尽快委聘外部顾问@@,协助就现在的资本结构及流动性进行评估@@,并探索可行的全面解决方案@@。
在该人士看来@@,采取一@@定的债务管理手段将有助于企业更好保交付@@@@和可持续经营@@。
资金压力凸显@@
此次@@未按时支付@@贷款本息之前@@,中骏@@一@@直坚持偿债@@,是少数坚持履约的民营房企之一@@@@。
据公开资料统计@@,2022年@@全年@@@@,中骏@@在境内外公开市场累积偿还债务合计近@@115亿元@@,包括@@2022年@@2月@@偿还@@5亿美元境外债@@、7月@@就@@“20中骏@@02”公司债券完成@@9.54亿元@@回售兑付@@@@、10月@@提前汇出@@20亿元@@债券项下选择回售所需的全部资金以及@@12月@@提前汇出@@12.87亿元@@用于购房尾款@@ABS本息兑付@@@@。
今年@@@@以来@@,中骏@@分别于@@4月@@和@@8月@@偿债@@5亿美元和@@5.4亿元@@境内外债@@;就在不久前的@@8月@@4日@@,中骏@@如约兑付@@了一@@笔美元债的利息@@,金额为@@@@1050万美元@@。
但这样一@@家@@坚持还债的房企最终也扛不住了@@。
“根本原因还是销售@@。”一@@位@@浙江民营房企副总裁表示@@,虽然当下@@政策层面不断释放利好@@,短期内确实刺激了市场上行@@,但这只存在于个别城市@@,且市场复苏动能不足@@,可持续性也有待观察@@。
克而瑞研究中心数据@@显示@@@@,2023年@@前@@8月@@,百强房企实现销售操盘金额@@37524.7亿元@@,同比降低@@8.5%,整体楼市延续探底行情@@。
具体到中骏@@@@,除了今年@@@@@@3月@@销售额超过@@40亿元@@,其余月@@份销售额均在@@30亿元@@左右@@,且从@@5月@@至@@8月@@,中骏@@的销售额持续下滑@@,8月@@单月@@仅实现了@@11.99亿元@@销售业绩@@。
“中骏@@出险的原因@@,一@@方面是因为@@过去几年@@下沉布局三四线城市@@,三四线城市去库存压力太大@@,即使是政策开始救市@@,市场销售也很难那么快回暖@@,这影响了中骏@@的销售回款@@;另一@@方面@@,中骏@@在三四线城市的中骏@@世界城的@@MALL沉淀了不是当期项目开发的利润@@,这部分资金影响了企业的周转能力@@。”镜鉴咨询@@创始人张宏伟分析称@@,三四线城市的资金监管比例比较大@@,以三四线城市布局为@@主的房企遇到资金面压力实属正常@@。
另一@@方面@@,中骏@@的融资端未见明显改善@@。
今年@@@@1月@@18日@@,中骏@@曾在集团官微发布消息称@@,公司成功发行@@2023年@@度第@@ 一@@期中期票据@@,发行规模@@15亿元@@,期限@@3年@@,发行利率@@4.1%,中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保@@;此后@@8月@@,中骏@@又由中债增进公司担保发行了第二期中票@@。两笔中票合计@@22亿元@@。此外@@,在今年@@@@@@7月@@,中骏@@还获得@@2.55亿港元和@@8910万美元@@的海外银团贷款@@。
在当前行业环境下@@,中骏@@作为@@民营房企能够获得融资支持已属实不易@@,但在高额债务面前@@,这依然是@@“杯水车薪@@”。
据公开资料统计@@,中骏@@接下来还将面临@@9月@@、10月@@和@@11月@@三笔美元债票息@@,合计金额@@4950万美元@@,兑付@@压力急剧增加@@。与@@此同时@@@@,据中骏@@相关人士表示@@,公司在银团贷款兑付@@方面也有进一@@步的资金压力@@。
权衡之后@@,中骏@@选择对整体债务进行管理@@,这也是目前@@行业内出险房企惯用的应对债务压力的手段@@。据中国房地产报记者统计@@,目前@@,业内已有融创@@、龙光@@、正荣等房企都在推动旗下整体债务重组@@,部分房企的方案已经获得债权人通过@@。
保交付@@@@第@@ 一@@
随着房地产行业进入@@调整期@@,房企不得不重新审视资金安排@@,将债务偿还@@、日@@常运营@@、工程款支付@@等做重新排序@@。
“保交付@@@@第@@ 一@@,正常经营第二@@,不违约第三@@。”这也成了当前出险房企的共识@@。在中骏@@方面看来@@,采取债务管理手段@@,是为@@了更加合理安排资金的使用和分配@@,更好地保交付@@@@保品质@@@@,将业主放在第@@ 一@@位@@,交楼才能回款@@,回款才有足够的现金偿债@@;另一@@方面@@,中骏@@方面认为@@@@,债务不会凭空消失@@,公司秉持不逃废债的原则@@,保障各方利益最@@ 大化的原则@@,会公平对待债权人@@。
当下@@,对中骏@@而言@@,公司的发展重心已经向保交付@@@@倾斜@@。
在此前召开的半年@@度工作会议上@@,中骏@@再次@@重申@@“保交付@@@@”的工作重点@@,为@@全员指明了工作目标@@。数据@@显示@@,2022年@@,中骏@@全年@@交付@@住宅近@@5万套@@。与@@此同时@@@@,今年@@@@前@@9月@@,中骏@@在全国已实景呈现房源近@@2.7万套@@,预计年@@内将实景呈现房源近@@5万套@@。若后续中骏@@能顺利推进债务管理@@,企业短期内的偿债压力将逐步降低@@,将有更多@@有效资金投入到项目建设之中@@,有助于更好完成品质交付@@和可持续经营@@。
在上述接近中骏@@的人士看来@@,虽然公司目前@@出险@@,但其在经营层面依然具备优势@@。
在其看来@@,在同等梯队的房企中@@,中骏@@的毛利率稳定在@@15%以上@@,属于中等偏上水平@@;公司销售额中权益占比较高@@,独立性较强@@。
此外@@,最重要的一@@点是@@,在中骏@@的业务构成中@@,经营性业务占比较高@@,虽然比不上万科@@、龙湖@@、新城等第@@ 一@@梯队房企@@,但在发力经营性业务的第二梯队房企中占据领先位置@@。例如@@,今年@@@@上半年@@@@,中骏@@商管营业收入增至@@6.2亿元@@,归属母公司股东净利润也增长至@@1.4亿元@@。
此外@@,中骏@@还在长租公寓领域探索更多@@潜在的资本合作路径@@,深化开发能力和运营背书能力@@,以期提升资产的长期市场价值@@。
在业内人士看来@@,这些经营性业务可能会对中骏@@接下来的债务管理产生积极作用@@,但前提是公司会为@@债权人提供什么样的解决方案@@。
中骏@@也表示@@,正计划积极与@@境外债权人沟通@@,争取债权人的支持和理解@@,以期友好解决债务问题@@。
中骏@@黄朝阳深知@@“保交楼@@是夯实品牌@@、走向未来发展的通行证@@”,所以调动一@@切资源@@,横下@@“一@@条心@@”,紧盯@@“硬骨头@@”,拆除@@“拦路石@@”,优先以保交付@@@@为@@无限担当和坚定信仰@@,打好交付@@攻坚战@@@@,以客户感知的满足作为@@源动力@@,打造更完善的客户服务体系@@,高品质兑现向消费者许下的美好承诺@@。
